Çin’in Bir Zamanlar Cızırtılı Emlak Piyasası Soğumaya Başladı

Bir yıl önce, Çin’in güneyindeki bir kıyı kenti olan Zhanjiang’da emlak satıcısı olan Liang Jiawei için işler uğultu halindeydi.

Kollarını bükmeden günde üç daire satabilirdi. Bay Liang, dairelerin oldukça genel olduğunu itiraf etti, ancak yeni bina kompleksi – yüksek hızlı tren istasyonundan çok uzak olmayan bir mahallede – alıcıları cezbetmek için yeterliydi.

Sonra ani bir servet dönüşü geldi. Çin’in emlak sektörü devasa borçlarının ağırlığı altında çökmeye başladı. Halihazırda ülkenin en kötü konut piyasası olmak üzere şekillenen şey, koronavirüsün yeni bir çeşidi yaygın karantinaları tetiklediğinde ve ekonomiyi durma noktasına getirdiğinde başka bir darbe aldı.

Kargaşa, yeni ev satışlarında bir düşüşe neden oldu ve yıllardır ilk kez emlak fiyatlarını baskılayarak, iş büyümesi ve iş harcamaları için konutlara bağımlı hale gelen zaten kırılgan olan bir ekonominin beklentilerini tehlikeye attı ve milyonlarca Çinli aile için önemli bir yatırım.

Evergrande likidite sorunlarıyla karşılaşmaya başladığında, tahminen 1,6 milyon kişi geliştiricinin daha önce satın aldıkları evleri tamamlamasını bekliyordu. Kredi… Shutterstock aracılığıyla Wu Hong/EPA

Şimdiye kadar, Çin’in konut piyasasını daha düşük ipotek oranları, daha kolay kredi, sübvansiyonlar ve gevşemiş düzenlemelerle canlandırma çabaları işe yaramadı. Nisan ve Mayıs aylarında, Çin’in en büyük 70 şehrinin yarısından fazlasında yeni konut fiyatları 2016’dan bu yana ilk kez düştü ve bu tür mülklerin satışları yaklaşık yüzde 60 düştü.

Zhanjiang, yedi milyonluk bir liman kenti , büyük şehirler arasında en sert fiyat düşüşlerinden bazılarına sahipti. Bay Liang, Nisan ayında sadece beş daire sattığını söyledi. Mayıs daha da kötüydü.

Bay Liang, “Fiyatlar düştü, ancak ev satın alma hevesi hala geri dönmedi” dedi. “Ekonomi iyi değil ve pandeminin sürekli etkisi durumu tamamen değiştirdi.”

Çin, kısıtlayıcı karantinalardan yavaş yavaş çıkarken, ülke ekonomik yavaşlamayı önlemeye odaklanıyor. Geçen ay, başbakanı Li Keqiang, acil bir toplantı çağrısında bulundu ve 100.000’den fazla yetkiliye, işletmelerin ve yerel yönetimlerin “açık bir aciliyetle” hareket etmesi gerektiğine dair ciddi bir uyarıda bulundu.

Gayrimenkul sektörü büyük ve önemli bir kaldıraçtır. Çin, ticari konut için 1988’de reformları uygulamaya başladığından beri, emlak yükselen bir ekonominin direği haline geldi. Bazı tahminlere göre, inşaat ve emlak yönetimi gibi ilgili sektörlerde faktoring yapıldıktan sonra Çin’in GSYİH’sının yaklaşık yüzde 30’unu oluşturuyor.

Mülkiyet, Çin toplumunda da derin bir öneme sahiptir. Evlenmek isteyen gençlerin aile kurmadan önce ev sahibi olmaları şart. Çinli haneler, hisse senetlerine ve tahvillere yatırım yapmak yerine, tasarruflarının çoğunu gayrimenkule ayırıyor – Amerikalıların iki katından fazla.

Geçen yıl Jiangsu Eyaletindeki Evergrande Kültür Turizm Şehrindeki bu apartmanlarda inşaatın durduğu görüldü. Kredi… Reuters

Ayrıca, emlak fiyatlarına yapılacak bir darbe, Çinli müşterilerin ev aletleri, giysiler, mücevherler veya arabalar için ne kadar harcamaya istekli olduklarını aşındırarak ekonomide dalgalanmalara neden olabilir.

Ekonomi araftayken, Pekin insanları tekrar mülk satın almaya çalışıyor.

Hükümet, Mart ayında emlak vergilerini uygulamak için bir deneme programını askıya aldı. Geçen ay, Çin bankaları, 2019’da yeni bir faiz oranı sisteminin yürürlüğe girmesinden bu yana ipotek maliyetlerini en büyük miktarda düşürdü.

Ayrıca, çeşitli yerel yönetimler, ev satın almayı teşvik etmek için düzinelerce yeni politika ortaya koydu. Sichuan Eyaletindeki bir şehir olan Meishan, yıl sonundan önce yeni ev alımları için sübvansiyon sunacağını söyledi. Zhejiang Eyaletindeki bir şehir olan Wenzhou hükümeti, şimdi ilk kez ev alacaklar için ilk üç yıl için sadece faiz geri ödemelerine izin vereceğini söyledi. Anhui Eyaletindeki bir şehir olan Huainan, bankalara daha fazla para vermelerini ve kredi onay sürelerini kısaltmalarını, ayrıca ilk kez alıcılar için ipotek oranlarını ve peşinat ödeme şartlarını düşürmelerini emretti.

Bazı potansiyel ev alıcıları için teşvikler, riskleri dengelemek için yeterli değil.

Shenzhen’de bir dış mekan mobilyası şirketinde çalışan Cao Jingyu, daha düşük bir ön ödemenin zaman içinde daha fazla banka ödemesi anlamına geleceğini söyledi. Ekonominin kırılgan durumu ve her zaman var olan işten çıkarılma olasılığı göz önüne alındığında, parasının büyük bir bölümünü bir eve bağlamak istemediğini söyledi.

Bu yılın başlarında, Shenzhen’in kuzey kesiminde neredeyse bir daire satın aldı. İnşaat halindeki bir eve para yatırdıktan sonra, birimlerin sadece yüzde 20’sinin satıldığını fark ettiğinde tereddüt etti. Son dakikada geri çekildi.

30 yaşındaki Bayan Cao, “Bir ev satın almanın büyük riskinden hâlâ endişeliyim” dedi. “Mülkümü satmak istediğimde, onu elimden alabilir miyim?”

Bir yıl önce, Çin emlak piyasasıyla ilgili endişeler isteksiz alıcılar değil, çılgın spekülatörlerdi. Devlet medyasına göre, Mart 2020’de Shenzhen’de bir mülk kullanıma sunulduğunda, binanın 288 birimi yedi dakika içinde çevrimiçi olarak tükendi.

Geçen yıl Shanxi Eyaleti, Taiyuan’da bir Evergrande konut projesi için atıl bir inşaat sahası. Kredi… The New York Times için Gilles Sabrié

Bir konut balonu ve bunun finansal sistem üzerindeki etkisi konusunda endişeli olan Çinli yetkililer, ülkenin en büyük emlak geliştiricilerinin pervasız borçlanma alışkanlıklarını engellemek için sözde üç kırmızı çizgi politikasını yürürlüğe koydu.

Şirketlerin daha fazla borç almadan önce borçlarını azaltmalarını gerektiren yeni kurallar, emlak piyasasındaki çatlakları ortaya çıkarmaya başladı. 2021’in sonlarında, yüksek borçlu emlak geliştiricisi China Evergrande Group, alacaklılara tahvil ödemelerinde temerrüde düştü. Evergrande’den bu yana bir düzineden fazla firma temerrüde düştü.

Borç sıkıntılarının ortasında Çinli yetkililer, müteahhitleri daha önce satmış oldukları bina mülklerini bitirmeye öncelik vermeye zorladı. Ancak projeleri tamamlamak için nakit sıkıntısı çeken firmaların acelesi yeni bir dizi sorunu gündeme getirdi: kalitesiz işlere karşı protestolar.

Evergrande likidite sorunlarıyla karşılaşmaya başladığında, tahminen 1,6 milyon kişi geliştiricinin daha önce satın aldıkları evleri tamamlamasını bekliyordu.

27 yaşındaki araba satıcısı He Qiang, 2021’de tamamlanacağı beklentisiyle 2019’da bir Evergrande mülkü satın aldı. Haziran ayına ertelendi.

Çin’de Son Gelişmeler: Bilinmesi Gereken Temel Şeyler


Kart 1/5

Bölgesel bir strateji. The Times tarafından elde edilen belgeler, Çin’in Pasifik ada ülkeleriyle Pekin’in polislik, denizcilik işbirliği ve siber güvenlikteki rolünü genişletecek, dost kazanmak ve stratejik olarak önemli ada zincirlerine daha fazla erişim sağlamak için bölgesel bir anlaşma peşinde olduğunu gösteriyor.

Cinsiyet şiddeti. Kuzeydeki Tangshan kentinde birkaç kadın, içlerinden birinin bir restoranda bir adamı geri çevirmesi üzerine dövüldü. Acımasız saldırının grafik görüntüleri, hem feminizm konusunda artan farkındalığı hem de konunun ülkede ne kadar bölücü olduğunu gösteren çevrimiçi tartışmayı ateşledi.

Nüfus arasında hoşnutsuzluk. Çin hükümetinin pandeminin ağırlaştırdığı sansür ve gözetimi, küçük ama büyüyen bir Çinli grubunu çıkış aramaya itiyor. Özellikle genç Çinliler, yurtdışında daha güvenli ve daha parlak bir gelecek arayışında ülkeden kaçmaları gerekebileceği görüşünü benimsiyor.

İnternet sansürcüleri için yeni bir numara. Ülkenin internetini kontrol etmek için Çin sansürcüleri, gönderileri silme, hesapları askıya alma ve anahtar kelimeleri engelleme gibi uygulamalara yıllardır güveniyor. Artık, kullanıcıların konumlarını sosyal medyada görüntülemeye yöneldiler ve Çin vatandaşlarının konumlarını ulusal sadakatleriyle ilişkilendiren çetrefilli çevrimiçi savaşları körüklediler.

Belirsiz bir hasat. Çinli yetkililer, geçen sonbaharda yağan şiddetli yağışların ardından, Haziran ayındaki hayal kırıklığı yaratan kışlık buğday hasadının gıda fiyatlarını -Ukrayna’daki savaş ve Asya ve Amerika Birleşik Devletleri’ndeki kötü hava koşulları nedeniyle zaten yüksek olan- gıda fiyatlarını daha da yukarı çekebileceği ve bu da ülkedeki açlığı daha da artırabileceği konusunda uyarılar yapıyorlar. dünyanın en fakir ülkeleri.

Bay He, son teslim tarihinin gerçekçi olmadığını düşündüğünü söyledi. Dairelerde hala elektrik yok. Asansörler bitmedi ve ahşap zeminler döşenmedi.

Ve zaten sorunları fark etti. Pencereler sızdırıyor. Açık alanlar sadece geniş araba şeritleridir ve sakinler için kaldırım yoktur. Çalı veya ağaç yok, sadece çıplak çimen parçaları var.

Evergrande bina için bir tören planladığında, bölge sakinleri protesto etti ve etkinlik iptal edildi. Geliştirici, sakinlere daha fazla bir şey için para olmadığını söyledi.

Geçen yıl, Jiangsu eyaleti, Evergrande Kültür Turizmi Şehrindeki bitmemiş bir tema parkında filizlenen yabani otlar. Kredi… Aly Song/Reuters

“Bize çok talepkar olmamamız söylendi. Hala dairelerini bitiremeyen birçok insan var” dedi.

Evergrande, yorum isteyen e-postalara yanıt vermedi ve web sitesinde listelenen telefon numaralarının bağlantısı kesildi.

Ülkenin dört bir yanında insanlar kalite sorunları ve yerine getirilmeyen sözler hakkında protesto yapıyorlar.

Bir emlak firmasında 38 yaşındaki yönetici olan Louis Lee, 2019 yılında ülkenin en büyük emlak geliştiricilerinden biri olan Vanke’nin “Moon on the Sea” kompleksinden bir daire satın aldı. Ona Guangzhou’daki kompleksin sonunda bakkalların bulunduğu bir alışveriş merkezi ve uluslararası bir okulu içereceği söylendi – iki küçük çocuğu olan Bayan Lee için önemli bir satış noktası.

Ama taşındıktan bir yıldan fazla bir süre sonra okul binası ve alışveriş merkezi boş kaldı. Sakinler, Vanke’nin kendilerine alışveriş merkezini doldurmak için işletmelerden yeterli ilgi olmadığını ve okul için yapılan bir başvurunun devlet bürokrasisine bağlı olduğunu söylediğini söyledi.

Yerel bölge olayların bu versiyonuna meydan okudu. Sakinlere, Vanke’nin arazinin sahibi olan köyle olan mali anlaşmazlık nedeniyle son yıllarda arazinin kirasını ödemediğini söyledi. Konu mahkemeye taşındıktan sonra, Vanke sonunda ödedi, ancak şu anda uluslararası bir okul için bir plan yok.

Nisan ayında, öfkeli ev sahipleri, apartman sakinlerinin fotoğraflarına dayanarak, yüksek binanın en üst 10 katını kaplayan “Vanke sahte reklamı” yazan bir pankart astı. Diğer pankartlar insanları bir Vanke evi satın almanın “hayatlarını mahvedeceği” konusunda uyardı. Polis, ev sahiplerine pankartları kaldırmalarını söylemek için geldiğinde, protestocular bunu reddetti ve memurlarla çatıştı. Vanke, yorum isteyen e-postalara yanıt vermedi.

Bayan Lee, mülkü satın aldığına pişman olur. Geliştiricilerin karşılaştığı finansal sorunların kalite sorunlarına yol açtığını söylüyor.

Bayan Lee, “Şahsen şimdi daire satın almanızı önermiyorum” dedi. “İnsanlar gerçekten iki kez düşünmeli.”

Vanke’nin söz verdiği “Moon on the Sea” kompleksindeki alışveriş merkezi Nisan ayında hala bitmemişti. Kredi… Louis Lee
Komplekste bir apartman sahibi tarafından sağlanan bir fotoğrafta sakinlerin “Vanke sahte reklamı” yazan pankartları. Kredi… Louis Lee

Claire Fu, raporlama ve araştırmaya katkıda bulundu.