Ulusal Emlakçılar Derneği’nin yıllık ev alıcıları ve satıcıları profilinde, Amerikalı ev alıcıları son hafızadaki herhangi bir zamandan daha yaşlı, daha beyaz ve daha zengin ve ilk kez alıcılar 41 yıl içinde pazarın en küçük payını oluşturuyor.
Derneğin bulgularına göre, anket döneminde ev satışlarının yüzde 88’ini beyaz alıcılar oluşturdu.
Yeni bulgular, çağdaş tarihin en vahşi rekabetçi konut piyasasında rekabet ederken, bir ev satın almak için para biriktirmeye çalışırken birçok genç ailenin deneyimlediği acı bir gerçeğe ağırlık katıyor: Alabilecekleri bir şeye sahip olan alıcılar tarafından dirsek atıldılar. asla sahip olma – tüm nakit.
Dengesizlik, orta ve hatta orta gelirli gençlerin ev sahibi olmasını neredeyse imkansız hale getirdi. Etkileri kalıcı olabilir ve ev sahibi olma konusunda ırksal ve kuşaksal eşitsizlikleri derinleştirebilir. Genellikle bir ailenin en büyük varlığı ve nesiller boyu zenginlik oluşturmanın kritik bir yolu olan bir yatırıma erişimi olmayan bir hane, ülkenin yukarı doğru hareketlilik için en iyi fırsatlarından birinin dışında kalabilir.
Ev sahibi olmak, bir evin değeri sabit kalsa bile zenginliğe giden başka bir yol sunar: Kişi emeklilik yaşına yaklaştıkça sıfıra inen bir dizi aylık ipotek ödemesinin istikrarını sağlar.
Nakit alıcılar, Federal Rezerv’in ev ipoteklerini dolaylı olarak etkileyen federal fon oranlarını yükselterek enflasyonu düşürme hamlelerinden izole edilirken, ilk kez alıcılar sahip oldukları az miktardaki satın alma gücünün buharlaşmasını izliyor.
Washington Center for Adil Büyüme’de konut eşitsizliklerini inceleyen ekonomik ölçüm politikası direktörü Austin Clemens, “Bu, ekonomimizdeki servet eşitsizliğini potansiyel olarak güçlendirebilecek bir geri bildirim mekanizmasıdır” dedi. “Genç insanları vuruyor, daha düşük gelirli insanları vuruyor. Ayrıca bunun Hispanik ve Siyah aileleri özellikle çok etkilediğini görüyoruz.
Tarihsel olarak, ilk kez alıcılar pazarın yaklaşık yüzde 40’ını oluşturuyordu. Ancak Temmuz 2021’den Haziran 2022’ye kadar olan 12 aylık anket döneminde ilk kez alıcıların payı yüzde 26’ya düştü ve ticaret birliğinin 1981’de bu tür verileri izlemeye başlamasından bu yana en düşük seviyeye indi.
İlk kez alıcılar için medyan yaş 36 idi ve anket döneminde 59’a yükselen tekrar alıcılar için medyan yaş olduğu gibi 1981’den beri en eskisiydi.
Siyahi ve Asyalı/Pasifik Adalı alıcılar birlikte, tüm ev satışlarının yalnızca yüzde 5’ini oluşturdu, çünkü anket yılında pazardaki payları bir önceki yıla göre azaldı. 4.900 yeni birincil konut alıcısının ülke çapında yaptığı ankete göre, Latino ve Hispanik alıcılar o dönemde yüzde 8’i oluşturuyordu.
Bu değişim, tarihi bir mevcut ev kıtlığının ev fiyatlarında stratosferik bir artışa katkıda bulunması, teklif verme savaşlarına yol açması ve fiyatları daha da artırmasıyla ortaya çıkıyor. Mortgage oranları Ekim ayına kadar yüzde 7’nin üzerine çıkarak dokuz ayda ikiye katlanarak tırmanmaya başlayınca iki yıllık dönem soğudu. İlk kez alıcı olan birçok kişi için, yükselen faiz oranları son bir darbe indirdi ve artan oranlar arasında ev satışları duraksadığı için öngörülebilir bir gelecekte mülkiyet kapısını kapattı.
Ulusal Emlakçılar Birliği’nde demografi ve davranışsal içgörülerden sorumlu başkan yardımcısı Jessica Lautz, “Konut zenginliği söz konusu olduğunda, birinin kaybedebileceği şeyler şaşırtıcı” dedi ve tipik bir ev sahibinin geçmişte yaklaşık 210.000 $ öz sermaye kazandığını ekledi. onyıl.
Tekrar alıcıların yaklaşık yüzde 27’si, bir önceki yıl yüzde 17’den, anket dönemi boyunca evlerinin tüm nakit ödemesini yaptı. Buna karşılık, araştırma yılında ilk kez alıcıların yalnızca yüzde 3’ü nakit ödeme yaptı.
Buna ek olarak, ilk kez alıcıların peşinat ve kapanış maliyetleri için masaya getirdikleri tasarruf ne olursa olsun, iki yıl boyunca yüzde çift haneli artışlarla sıçrayan ev değerlerindeki hızlı artış karşısında gölgede kaldı. Tekrar ev satın alanların aksine, birçok ilk kez alıcı, son iki yılı, kiraların 2021 boyunca neredeyse yüzde 18 arttığı, tasarruf etme yeteneklerini daha da azaltan acımasız bir kiralama piyasasının insafına kaldı.
Yaşlı alıcılar artık konut piyasasına hakim durumda. 55 ila 74 yaş arasındaki insanlar ev satın alanların yüzde 42’sini oluştururken, anket yılında 25 ila 34 yaş arasındaki kişilerin payı yalnızca yüzde 14’ü oluşturuyordu. yıl önce. Ankete göre, ilk kez alıcıların yaşlarındaki artış, ortalama 30 ila 32 arasında olan onlarca yıllık istikrarı sona erdiriyor.
Geçen sonbaharda, Amy ve Bryan Benson nihayet bir ön ödeme karşılığında yaklaşık 25.000 $ – birikimleri ve ilk kez alıcı programından mali yardımın bir kombinasyonu – satın alma pozisyonuna geldiler.
Maryland banliyö mahallelerini, kendilerine ev satıp satmayacağını soran el ilanlarıyla kapladılar.
İlk başta, plan işe yaramış gibi görünüyordu. Bir satıcı, bütçelerinin en üst sınırı olan 635.000 $’a satın almayı kabul ettikleri üç yatak odalı bir şehir evi hakkında onlarla temasa geçti. Sonunda iki küçük çocuğuyla birlikte yaşadıkları sıkışık kiralık evden çıkıp Washington, DC’den yaklaşık 25 mil uzakta bir şehir olan Gaithersburg’da iki katı büyüklüğünde bir eve yerleşeceklerini umuyorlardı.
Ancak satıcı, Mart 2022’de anlaşmayı sürdürmeye hazır olduğunda, faiz oranları fırlamış ve aylık tahmini 3.300 ABD doları tutarındaki ipotek ödemeleri balon gibi 4.000 ABD dolarının üzerine çıkmıştı. Anlaşma bozuldu.
Bir teknoloji şirketinde çalışan 38 yaşındaki Bay Benson, “Sadece yürek burkucuydu,” dedi. “Hala acıtıyor, özellikle de eskiden insanların bir ev satın almanın çok daha kolay olduğu anlamında böyle olmak zorunda olmadığını bilmek. Bizim neslimiz bu sıçramayı yapmak için gerçekten mücadele ediyor gibi görünüyor.”
New York Times, ülkenin dört bir yanındaki şehirlerde, ev sahibi olma yollarını tıkayan mükemmel bir koşul fırtınasını anlatan düzinelerce insanla yazıştı. Pek çok kişi The Times’a, nereye yerleşeceklerini bilene kadar kariyer, okul, ebeveynlik ve hatta mobilya hakkında kararlar vermek için beklerken bu deneyimin kendilerini hayatlarının askıya alınmış gibi hissettirdiğini söyledi. Bazıları, Amerikan rüyasının kayıp gitmesi olarak gördüklerini anlatarak, yüksek kiranın tuzağına düştüklerini söyledi.
Birkaçı ebeveynlerine kızgınlığını dile getirdi, daha yaşlı bir nesil, çocuklarının mülkiyet karşısında karşılaştığı engelleri takdir etmediğini söylediler. Diğerleri, uygun fiyatlı pazarlar aramak için topluluklarını terk etmeyi düşünüyor – ve bazıları çoktan terk etti. Ulusal Emlakçılar Birliği anketi, insanların gerçekten de araştırma yılı boyunca konut aramak için çok büyük mesafeler kat ettiğini ve önceki yıllardaki 15 milden ortalama 50 mil ilerlediklerini ortaya çıkardı.
Benson’lar şimdilik ev aramaktan vazgeçtiler ve bunun yerine ev fiyatlarının veya faiz oranlarının düşmesini bekliyorlar. Bir tiyatro şirketinde yönetici asistanı olan 37 yaşındaki Bayan Benson, “Kira kontratımız bittiğinde bundan sonra ne yapacağımızı düşünmemeyi çok isteriz” dedi. Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre Eylül 2022’de satışlar Eylül 2021’e göre neredeyse yüzde 24 düştü ve aynı dönemde ev fiyatları yüzde 8,4 arttı.
Bankrate.com’un baş mali analisti Greg McBride, ilk kez alıcının ortadan kaybolmasını kalıcı bir koşul olarak görmüyor, bunun yerine, benzersiz bir şekilde rekabetçi olan konut piyasasının başka bir kısa vadeli zayiatı ve piyasa soğudukça dağılacak bir kaza. “Fiyatlar yatıştıkça, müstakbel alıcıların birikim yapmak, borçlarını azaltmak, kredilerini oluşturmak için daha fazla zamanları oluyor”, bu da onları satın alma konusunda daha iyi konumlandırıyor, dedi. “İlk kez alıcılar için ortam iyileşecek. Sadece şu an pek iyi bir zaman değil.”
Ancak Dr. Lautz, ilk kez alıcıları yıllarca rahatsız etmeye devam edebilecek dalgalı ev fiyatları ve faiz oranlarının ötesinde uzun vadeli eğilimler görüyor. Bunların başında yeni, uygun fiyatlı başlangıç evlerinin eksikliği geliyor.
Önceden uygun fiyatlı olarak görülen konut pazarları bile artık ev bulmak için zorlu yerler.
2019’da Lisa Sass, Phoenix’te daha ucuz konut aramak için Los Angeles’ta ünlülerin tanıtımındaki kariyerinden ayrıldı. İlk başta, karar iyi bir karar gibi görünüyordu. Ayda yaklaşık 900 $ ‘a bir kiralık ev buldu ve kısa süre sonra yine Güney Kaliforniya nakli olan erkek arkadaşı Jake Materna ile tanıştı.
Haziran 2020’ye kadar, 500.000 dolarlık bir bütçeyle birlikte bir ev satın almak istiyorlardı. Neredeyse anında, Phoenix’teki fiyatlar hızla yükselmeye başladı ve evler rutin olarak liste fiyatı üzerinden 100.000 $’a satıldı.
31 yaşındaki Bayan Sass, pandemiden önce satın alan arkadaşları ev değerlerinde dramatik bir yükselişin tadını çıkararak bu kadar iyi durumdayken satın alma fırsatını nasıl kaçırdığını merak ediyor. “Neden iki yıl önce tanışıp ev sahibi olamamıştık” diyoruz hep. Bayan Sass söyledi. “Bundan kaçınmak için Arizona’ya geldik ve yine de buradayız.”