Mila Adams, ailesine daha yakın olmak için kocası ve yürümeye başlayan oğluyla birlikte Mayıs ayında Utah’a taşındı, ancak yaklaşık altı ay sonra kocasının ailesiyle birlikte yaşamayı beklemiyorlardı.
Çiftin kendilerine ait bir ev arayışı, ipotek oranlarındaki hızlı yükselişin önünde kalmak için bir yarışa dönüştü. Oranlar her yükseldiğinde – yüzde 5, 6 ve şimdi yüzde 7’yi geçti – karşılayabilecekleri evlerin boyutu küçüldü.
Üç yatak odalı bir ev arayan 29 yaşındaki Bayan Adams, “Bazı yeni binalara ve bazı eski evlere baktık, ancak her oran artışında satın alma gücümüz düşüyor ve bütçemizi yeniden ayarlamamız gerekiyor” dedi. büyüme planları olan bir aile için yeterince geniş ev. “Yüksek ev fiyatları, satın alma gücü kaybına uyum sağlamak için oranlar yükseldiği kadar hızlı düşmüyor. Fiyatlar biraz inatçı.”
Oranlar yüzde 7’yi geçtiğinde, çiftin ipotek ön onayı iptal edildi çünkü daha pahalı olan kredi, kocasının dişhekimliği okulundan aldığı öğrenci borcuyla birleşince borç seviyeleri çok yükseğe çıkacaktı.
Bayan Adams, “Mali durumumuz konusunda çok muhafazakarız ve sadece ev fakiri olmamak için yerimiz olsun istiyoruz,” dedi. “Bu noktada biraz karar verme yorgunluğu var.”
Federal Rezerv’in enflasyonu düşürmek ve aşırı ısınan konut piyasasını soğutmak amacıyla yaptığı hızlı faiz artışlarının ipotek oranlarını yükselterek birçok insanın ev almasını zorlaştırması şaşırtıcı değil. Tüketici davranışındaki değişiklikler ve Wall Street’teki yatırımcıların aldığı kararlar da daha yüksek oranların sorumlusu.
Analistler, son zamanlarda yüzde 7 eşiğini aşan 30 yıllık sabit bir ipotek ortalama oranının, yatırımcılar, ev sahipleri ve müstakbel alıcılar tepki olarak davranışlarını bu kadar keskin bir şekilde değiştirmemiş olsaydı, tam bir yüzde puanı kadar daha düşük olabileceğini söylüyorlar. Fed’in hamleleri.
Brean Capital’de bir ipotek analisti olan Scott Buchta, “İpotek oranınızdaki yüzde puanın tamamı, ipotek piyasalarında olup bitenlerden kaynaklanmaktadır” dedi. “Piyasadaki dalgalanma tüketicilere de yansıdı.”
Borç verenler, bir ev alıcısına hangi ipotek oranını sunacaklarına karar verirken üç farklı faiz oranını dikkate alır.
Enflasyon SSS
enflasyon nedir? Enflasyon, zamanla satın alma gücünün kaybıdır, yani dolarınız yarın bugün olduğu kadar ileri gitmeyecektir. Genellikle gıda, mobilya, giyim, ulaşım ve oyuncak gibi günlük mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki yıllık değişim olarak ifade edilir.
Enflasyona ne sebep olur? Artan tüketici talebinin bir sonucu olabilir. Ancak enflasyon, sınırlı petrol üretimi ve tedarik zinciri sorunları gibi ekonomik koşullarla çok az ilgisi olan gelişmelere bağlı olarak da yükselip düşebilir.
Enflasyon kötü mü? Duruma göre değişir. Hızlı fiyat artışları büyü sorunu yaratır, ancak ılımlı fiyat artışları daha yüksek ücretlere ve istihdam artışına yol açabilir.
Enflasyon yoksulları nasıl etkiler? Bütçelerinin daha büyük bir kısmını gıda, barınma ve gaz gibi ihtiyaçlara harcadıklarından, enflasyonu omuzlamak özellikle yoksul haneler için zor olabilir.
Enflasyon borsayı etkiler mi? Hızlı enflasyon tipik olarak hisse senetleri için sorun yaratır. Genel olarak finansal varlıklar, enflasyon patlamaları sırasında tarihsel olarak kötü bir performans sergilerken, evler gibi maddi varlıklar değerlerini daha iyi korudu.
Taban oran genellikle 10 yıllık bir Hazine bonosunun getirisine veya getiri oranına bağlıdır; bu, çoğu insanın ipotek aldıktan sonraki on yıl içinde başka bir eve, ön ödemeye veya yeniden finansmana taşınması nedeniyle kullanılır. İkinci bir oran, bu tahvillerin getirisi ile ipoteğe dayalı menkul kıymetler veya esas olarak ipoteklerle desteklenen faiz ödeyen tahviller olan MBS arasındaki farka bağlıdır. Wall Street tabiriyle bu fark “spread” olarak bilinir.
Son olarak, ipotek zincirinde borç verenlerin, hizmet verenlerin ve diğer oyuncuların elde ettiği kârı yansıtan ek bir faiz miktarı vardır.
İşte perde arkasında yaşananlar.
Birçok banka ve diğer borç verenler, oluşturdukları ipotekleri elinde tutmaz. Bunun yerine, bunları yatırımcılara sattıkları tahviller halinde paketliyorlar. Faiz ödemeleri ve ön ödemeler dahil olmak üzere ev sahiplerinin yaptığı ödemeler daha sonra bu yatırımcılara aktarılır. Ve ipotek kredi verenleri için hayati bir finansman kaynağı olan tahvillerin satışından elde edilen para, borç verenlerin daha fazla ipotek kredisi vermesine olanak tanır.
Olağan zamanlarda, Hazine tahvilleri ile ipoteğe dayalı menkul kıymetler arasındaki fark oldukça tutarlı. Ancak faiz oranları, özellikle de şimdi olduğu kadar hızlı yükseldiğinde bu durum değişir.
Sigorta şirketleri gibi MBS yatırımcıları, faiz oranlarının yükselmeye devam etmesini beklediklerinden, aynı zamanda insanların evlerinde daha uzun süre kalmalarını ve bunun da onları ipoteklerini erken ödemelerini veya yeniden finanse etmelerini yavaşlatmasını bekliyorlar. Bu, yatırımcıların belirli bir zaman dilimi içinde varlıklarından bekledikleri getiri hesaplamalarını değiştirir. Bazı yatırımcılar etrafta dolanmak yerine tahvilleri başka yerlerden daha yüksek getiri arayışıyla satarlar. Diğerleri, ipotekli tahvil tutmanın ek riskini telafi etmek için borç verenlerden daha yüksek faiz oranları talep ediyor.
Bu nedenle, spread – veya tahvil yatırımcılarının şimdi bir Hazine bonosu ile karşılaştırıldığında ödenmesini bekledikleri miktar – genişliyor. Bu yıl şimdiye kadar, yayılma iki kattan fazla artarak yüzde 0,7’den yüzde 1,7’ye çıktı. Yayılma ne kadar geniş olursa, kredi verenler onlara bu artan oranların maliyetini yansıttığı için tüketiciler o kadar fazla tıslar.
İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin en büyük iki sahibinin piyasadan çekilmesi, borç verenlere yardımcı olmadı.
Hem borç veren hem de ipotek tahvili sahibi olan bankalar bu varlıkları satıyorlar. Fed’den alınan verilere göre, ABD ticari bankaları, merkez bankasının Mart ayında oranları ilk kez artırmasından bu yana yaklaşık 200 milyar dolarlık devlet destekli ipotek menkul kıymeti sattı;
Bir başka büyük ipotek alıcısı olan Fed de yok. Mart 2020’de salgın patlak verdiğinde, merkez bankası finansal sistemi canlandırmak için faiz oranlarını düşürmek ve fiyatları desteklemek için Hazine tahvilleri ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler satın alarak finansal piyasaları desteklemek için acele etti. Bununla birlikte, Haziran ayından bu yana Fed, ipotek tahvillerinin vadesi geldikçe bilançosundan çıkarılmasına izin veriyor.
Columbia Threadneedle varlık yöneticisinin yapılandırılmış ürünler başkanı Jason Callan, “Pazara verilen destek gerçekten geri adım attı,” dedi. “Odadaki fil, Fed’di ve ne kadar saldırganlardı, ama aynı zamanda ABD bankaları. Bütün yıl ipotek alıcısı olmadılar.”
Enflasyonu ve Sizi Nasıl Etkilediğini Anlayın
- Enflasyon Hesaplayıcı: Enflasyonu nasıl deneyimlediğiniz, harcama alışkanlıklarınıza bağlı olarak büyük ölçüde değişebilir. Kişisel enflasyon oranınızı tahmin etmek için bu yedi soruyu yanıtlayın.
- Gıda fiyatları :Olası bir resesyona ilişkin artan endişelerin ortasında, bazı gıda şirketleri ve restoranlar, enflasyona dayalı maliyetleri karşılandıktan sonra bile fiyatları artırmaya devam ediyor.
- Vergi oranları:IRS, 2023 için birçok insanı daha düşük bir vergi dilimine itebilecek ve vergi faturalarını azaltabilecek enflasyon ayarlamaları yaptı.
- Maaş çekiniz: Enflasyon, cüzdanınızdan giderek daha büyük bir ısırık alıyor. Şimdi, gelecek yılki maaş çekinizin büyüklüğünü etkileyecek.
MBS’ye olan talep çok düşükken, tahvilleri paketleyen ve satan borç verenler, yatırımcıları geri çekmek için daha yüksek oranlar sunuyor. Bu yüksek oranlar da tüketicilere aktarılır.
Mortgage piyasasındaki oynaklık, ipotek oluşturan ve aynı zamanda onlar tarafından desteklenen tahvilleri satın alan halka açık şirketler olan gayrimenkul yatırım ortaklıklarını veya GYO’ları vuruyor. GYO’lar pazarın nispeten küçük ama önemli bir parçası çünkü MBS alımları Amerikalıların evlerini finanse etmelerine yardımcı oluyor.
En büyük ipotek GYO’su olan Annaly Capital Management, geçtiğimiz günlerde defter değerinin – varlıklarının değeri eksi yükümlülüklerinin çıkarılmasıyla elde edilen değeri – ipotek piyasasındaki satışların bir sonucu olarak yüzde 15 civarında düştüğünü söyledi. Bir diğer büyük ipotekli GYO AGNC için ise bu oran yüzde 20’ydi.
GYO’lar, ipotek bonoları satın almak ve ipotek oluşturmak için borç para alır ve tüketicilerin ipoteklerinde hissettiklerinden faiz toplar – ikisi arasındaki farktan para kazanır. Bu onları faiz oranlarındaki değişikliklere karşı çok hassas hale getirir.
Faiz oranı değişikliklerine karşı korunmak için GYO’lar, faiz oranı riskini en aza indirmek için tasarlanmış ABD devlet tahvillerini ve diğer menkul kıymetleri alıp satarlar. Örneğin, oranlar düştükçe, ipoteklerini daha erken ödeyen tüketicilerden kaynaklanan faiz oranı ödemelerinin bir kısmını telafi etmek için daha uzun vadeli Hazine tahvilleri satın alabilirler.
Bu yıl, faiz oranları yükseldikçe, ipotek GYO’ları bu korumalardan bazılarını satarak, aynı zamanda tüketicinin ipotek oranlarını da besleyen Hazine’deki geniş satışlara katkıda bulundu.
Annaly’nin CEO’su David Finkelstein, “Bu, korkaklara göre bir pazar olmadı” dedi. “Günlük bazda uğraştığımız hareketler, piyasalarda alıştığımızın neredeyse iki katı.”
Mortgage piyasasındaki bu birbiriyle bağlantılı ancak görülmesi zor hareketlerin gerçek dünyada sonuçları var. Utah’ta müstakbel ev alıcıları olan Bayan Adams ve kocası için, daha yüksek oranlar, çiftin ev bütçesini Haziran ayından bu yana yüzde 30’a kadar azalttı.
Bayan Adams, “Bu sonsuz geri bildirim döngüsü,” dedi. “İşler o kadar hızlı ilerliyor ki karar vermek zor.”