Kira istikrarına sahip apartmanlarda yaşayan New Yorklular yakında daha yüksek kiralar alacaklar – bir yıllık kiralamalarda yüzde 3,25 ve iki yıllık kiralamalarda yüzde 5 daha fazla – neredeyse on yılın en keskin artışı.
Kiracıların kiranın dondurulması ve hatta azaltılması yönündeki ricalarına rağmen, Salı günü New York Şehri Kira Yönergeleri Kurulu, kiraları yükseltmek için 5’e 4 oy verdi. Artış, yükselen kira maliyetleri New Yorkluları aylardır endişelendirdiği için geliyor. Mayıs ayında Manhattan’daki medyan kira rekor bir seviye olan 4.000 dolara ulaştı.
Belediye Başkanı Eric Adams, yaptığı açıklamada sistemi “bozuk” olarak nitelendirdi. “Kira İlkeleri Kurulu tarafından bugün yapılan tespit, ne yazık ki bu zor zamanda kiracılara yük olacak ve bu hayal kırıklığı yaratıyor” dedi.
“Aynı zamanda, yıllardır hiçbir zam yapılmadığı için küçük ev sahipleri iflas riskiyle karşı karşıya, bakımlı, modern binalarda yaşamayı hak eden kiracıların yaşam kalitesini tehdit ederken, mütevazi yapı sahiplerini riske atıyor, ” dedi Bay Adams.
Kira istikrarı nedir?
New York City’nin kira istikrar sistemi, kiralardaki önemli artışlara yanıt olarak 1969’da yürürlüğe girdi. Kira stabilize edilmiş daireler, kiracılara yönelik diğer korumaların yanı sıra, kiranın ne kadar artacağı konusunda sınırlamalara tabidir.
“Kira istikrarı, istikrarlı bir birim alacak kadar şanslı olan haneler için gerçek bir değer sağlıyor. New York Üniversitesi Furman Merkezi’nin yönetici direktörü Matt Murphy, özellikle en yüksek maliyetli mahallelerde daha uzun görev süreleri ve daha az konut istikrarsızlığı var ”dedi. “Ancak sistem, konut kalitesi ve arzı açısından daha geniş kira piyasası üzerinde olumsuz sonuçlar doğurma potansiyeline sahip.”
Bir kiracı hakları örgütü olan Met Council on Housing’in program ve savunuculuk direktörü Andrea Shapiro, son oylamanın kira istikrarını sağlama amacını boşa çıkardığını söyledi. Bayan Shapiro, “Kira istikrarının tüm noktası, New York şehrinin bir konut acil durumunda olması ve bu kurula piyasayı gerçekten düzenlemek için ihtiyacımız var çünkü ev sahipleri devasa kira artışlarından kurtulabilir” dedi.
Kaç kişi etkilenecek?
Artışlardan iki milyonun üzerinde kiracı etkilenecek. Kurul, yaklaşık bir milyon kira sabitlenmiş birimi etkileyen kararlar alır.
Bu boyutta bir artış ne kadar nadirdir?
Bill de Blasio’nun belediye başkanlığı döneminde, yönetim kurulu tarafından onaylanan en yüksek artışlar, bir yıllık kiralamalar için yüzde 1,5 ve iki yıllık kiralamalar için yüzde 2,75 idi. Ancak Michael R. Bloomberg’in belediye başkanlığı döneminde, 2013’te çok daha yüksek bir artış oldu: bir yıllık kiralamalar için yüzde 4 ve iki yıllık kiralamalar için yüzde 7.75.
Bu kararın etkisini en çok kim hissedecek?
1 Ekim’de veya sonrasında başlayan kiralamalar için geçerli olacak bu artıştan en çok düşük gelirli New Yorklular etkilenecek.
Murphy, “Kira istikrarına sahip konutlarda yaşayan New Yorklular, düzensiz apartmanlarda yaşayanlara kıyasla daha düşük bir medyan gelire sahip ve daha düşük bir medyan rant hissesine sahipler” dedi. “New York’taki kiracıların yarısından fazlası kira yükü altındadır, bu nedenle kiradaki küçük artışlar bile kira yükünün etkilerini daha da kötüleştirir.”
Kira artışına karşı oy kullanan bir kiracı temsilcisi olan Adán Soltren, bu artışın “düşük ve orta gelirli New Yorklular ile ağırlıklı olarak Siyah ve kahverengi New Yorklular için yıkıcı” olacağını söyledi.
Meşru Yardımlaşma Derneği avukatı Bay Soltren, “Sabit gelirliler ve bitmeyen bir pandemi sırasında mücadele eden insanlar için önemli bir para” dedi.
New York’ta yaşamak için kira istikrarına güvenenler için bu artış finansal seçimleri daha da zorlaştıracak. Bayan Shapiro, “Nispeten uygun fiyatlı, kira istikrarına sahip dairelerde yaşayan ve geçinebilmek için gerçekten sınırlı kira artışlarına güvenen kiracılar var” diye ekledi. “İş yerinde büyük zamlar alamadılar ve bakkalda büyük enflasyon görüyorlar. Bu, insanların yemek, kira veya ilaç arasında seçim yapmasına neden olacak.”
Kira Esasları Kurulu nedir ve üyeleri kimlerdir?
Kira Yönergeleri Kurulu, tamamı Bay Adams tarafından atanan toplam dokuz üyeye sahiptir. İkisi kiracıları, ikisi ev sahiplerini ve diğer beşi de halkı temsil ediyor. Kurul, New York City’nin Kira İstikrar Yasasına tabi konut birimleri için kira ayarlamaları yapar.
Kira artıyorsa, yine de kira stabilize bir daire olarak kabul edilir mi?
Evet.
“Teknik olarak bu daireler, Kira Yönergeleri Kurulu tarafından belirlenen kira artışlarına ek olarak, kiracıların tahliyelere karşı belirli korumalara, kira sözleşmelerini yenileme hakkına, ailenin kiralamayı başarma haklarına sahip olduğu anlamına gelen kira istikrarına tabi kalacaktır. daha fazla,” dedi New York Meşru Assistance Group Kiracı Hakları Birimi’nde görevli avukat Sophie Cohen. “Bunlar istikrara kavuşacak, ancak kira istikrara sahip bir apartman dairesinde bu büyüklükte yıllık kira artışları olduğunda, artık kiracılar için satın alınabilirlik ve sürdürülebilirlik ile ilgili değil.”
Bu artış, Amerika Birleşik Devletleri’ndeki konut maliyetindeki son artışlarla nasıl bağlantılı?
Murphy, “Kira sabitlenmiş kiralardaki artış ve piyasa oranlı kiralar tipik olarak ilişkili değildir – kiralar, piyasa oranlı konutlarda olup bitenlere dayalı olarak kira dengeli konutlarda yükselmez veya düşmez” dedi. “Tarihsel olarak, piyasa oranlı kiralardaki artışlar, kira dengeli portföydeki artışları yumuşatmış olabilir.”
Ama şu anda ortak payda enflasyon, dedi Bay Murphy. “Net işletme gelirini reel olarak sabit tutmak için, ki bu, kira kılavuz kurulunun amaçladığı bir şeydir, kiraların ayarlanması gerekiyor.”