Risk alanlarla dolu bir sektörde örnek bir Çinli emlak geliştiricisi, temerrüdün eşiğinde sallanıyor. Nakit sıkıntısı çeken Çin’in en büyük varlık yöneticilerinden biri, yatırımcılara yaptığı ödemeleri kaçırdı. Ve ülke borsalarından milyarlarca dolar aktı.
Çin’de Ağustos baş döndürücü bir yolculuk oldu.
Üç yıl önce inşaatçılar tarafından riskli iş davranışlarına yönelik bir baskı olarak başlayan ve ardından bunu takip eden bir konut yavaşlaması, bu ay hızla arttı. Daha geniş ekonomi tehdit edildi ve tüketicilerin, işletmelerin ve yatırımcıların güveni sarsıldı. Şimdiye kadar, Çin’in tipik uygulamalı politika yapıcıları endişeleri hafifletmek için çok az şey yaptı ve ülkenin gayrimenkule olan ekonomik bağımlılığını azaltmaya kararlı görünüyor.
Standard & Poor’s’ta Büyük Çin’in kurumsal kredi derecelendirme başkanı Charles Chang, “Çin emlak piyasasında olup bitenler gerçekten eşi benzeri yok” dedi.
Son otuz yılda, Çin’in nüfusu hızla artarken ve halkı ekonomik fırsat arayışıyla şehirlere akın ederken, müteahhitler yeterince hızlı çağdaş apartmanlar inşa edemedi ve emlak sektörü, dönüşen bir ekonominin motoru haline geldi. Emlak, milyonları istihdam etti ve hanehalkı tasarrufları için bir mağaza sağladı. Bugün emlak sektörü, tüm ekonomik faaliyetlerin dörtte birinden fazlasını oluşturuyor.
Çin’in emlak bağımlılığı, hiç bitmeyen bir emlak patlaması gibi görünen dönemde kazançlıydı, ancak yıllarca süren aşırı borçlanma ve aşırı inşaattan sonra bir yük haline geldi. Çin daha hızlı büyürken, geliştiriciler artan borçlarını kapatmak için daha fazla borç aldıkça, fazlalıklar kağıtlara döküldü. Ancak şimdi Çin, liderlerinin dayattığı felç edici pandemik kilitlenmelerden çıktıktan sonra ayağını yeniden kazanmak için mücadele ediyor ve ekonomik sorunlarının çoğu gayrimenkule işaret ediyor.
Çinli tüketiciler kısmen, konut fiyatlarındaki düşüşün çoğu mülke bağlı olan tasarruflarını etkilemesi nedeniyle daha az harcıyor. Eskiden bol olan konutla ilgili işler -inşaat, çevre düzenlemesi, boyacılık- yok oluyor. Ve krizin ne kadar yayılacağına dair belirsizlik, şirketleri ve küçük işletmeleri harcamaktan korkutuyor.
Belediye programları için müteahhitlere arazi satışına güvenen yerel yönetimler, hizmetleri kısıyorlar.
Şirketler ve zengin bireyler adına milyarlarca dolar yatırım yapan tröst şirketleri olarak bilinen finans kurumları, emlak firmalarına verilen riskli kredilerden kaynaklanan zararlara bakıyor ve bu da öfkeli yatırımcıların protestolarına yol açıyor.
Mevcut emlak krizi, hükümetin kendi yarattığı bir sorundur. Düzenleyiciler, geliştiricilerin on yıllardır her ne pahasına olursa olsun büyüme stratejisini finanse etmek için kendilerini borçla doldurmalarına izin verdi. Sonra 2020’de konut balonunu önlemek için ani ve sert bir şekilde müdahale ettiler. Çin’in en büyük emlak şirketlerine ucuz para akışını durdurdular ve birçoğunu nakit sıkıntısı çekti.
Faturalarını ödeyemeyen şirketler birbiri ardına batmaya başladı. Kredi derecelendirme kuruluşu Standard & Poor’s’a göre, son üç yılda 50’den fazla Çinli emlak müteahhidi temerrüde düştü veya borç ödemelerini yapamadı. Temerrütler, Çin’deki emlak patlamasının bir gerçekliğini ortaya çıkardı: inşa etmek için ödünç alma modeli yalnızca fiyatlar yükselmeye devam ettiği sürece çalışır.
Mülkiyet krizi kötüleşirken, Çinli politika yapıcılar büyük bir kurtarma paketiyle devreye girme çağrılarına karşı çıktılar. Bunun yerine ipotek şartlarını gevşetmek ve faiz oranlarını düşürmek gibi mütevazi hareketleri tercih ettiler.
Devlet tarafından yönetilen Economic Daily Cuma günkü başyazısında, son politikaların yürürlüğe girmesinin zaman alacağını söyledi: “Riski etkisiz hale getirme sürecinin bir gecede tamamlanamayacağının ve piyasanın buna belli bir miktar vermesi gerektiğinin farkında olmalıyız. sabır.”
Politika yapıcılar, tüm faturalarını ödeyemeyen şirketler bile apartman inşa etmeye ve teslim etmeye devam ettikleri için emlak baskısının yan etkilerine göz yumdular.
Örneğin China Evergrande, 2021’de 300 milyar dolarlık borcunu ödemedi ve yine de para aldığı ancak çöküş anında tamamlamadığı 1 milyondan fazla daireden 300.000’ini bitirip teslim etmeyi başardı. Evergrande, Perşembe günü ABD’de iflas koruması başvurusunda bulundu.
Ancak son aylarda çok şey değişti. Hane halkı büyük alımları geri çekti ve daire satışları aniden düştü. Bu şok, bir zamanlar hükümet tarafından model olarak gösterilen emlak devi Country Garden’ın kaderini değiştirdi. Şirket şimdi yılın ilk yarısında 7,6 milyar $’a varan bir zarar bekliyor ve otuz yıllık tarihinde işinin önündeki en büyük zorlukla karşı karşıya olduğunu söylüyor.
Country Garden’ın bazı tahvillerinin faiz ödemelerini yapmak veya temerrüde düşen akranlarına katılmak için nakit bulmak için sadece haftaları var. Ayrıca yüz milyarlarca dolarlık ödenmemiş faturaları var.
Bu gelişmeler, zaten tedbirli olan konut alıcılarını ürküttü. China Real Estate Information Corp.’tan alınan verilere göre, Temmuz ayında Çin’in en büyük 100 emlak müteahhidindeki yeni ev satışları bir yıl öncesine göre yüzde 33 düştü. Satışlar da Haziran’da yüzde 28 düştü.
Yatırımcılar, politika yapıcıların daha büyük bir krizi önlemek için yeterince hızlı hareket etmemesinden endişe ediyor.
Nomura’nın Çin baş ekonomisti Ting Lu, “Sorunları çözmek için doğru çözümü henüz bulduklarını düşünmüyorum” dedi. O ve meslektaşları, düşen ev satışlarının ve temerrüde düşen geliştiricilerin, daha geniş ekonomiyi tehdit eden bir zincirleme reaksiyon riski taşıdığı konusunda uyardılar.
Korkular diğer pazarlara da sıçradı. Çin’in en büyük şirketlerinin birçoğunun listelendiği Hong Kong’da güven o kadar şiddetli bir şekilde düştü ki, hisse senetleri Ocak ayındaki zirvesinden yüzde 21 düşüşle ayı piyasasına girdi. Son iki haftada, yatırımcılar Çin hisselerinden 7,5 milyar dolar çekti.
Gayrimenkul sorunları, Çin’in finansal tröst şirketlerinin sözde gölge bankacılık sistemine de yayılıyor. Bu kurumlar, standart banka mevduatlarından daha yüksek getirili yatırımlar sunar ve genellikle gayrimenkul projelerine yatırım yapar.
En son sorunlar bu ayın başlarında ortaya çıktı. Halka açık iki Çinli şirket, yaklaşık 85 milyar dolarlık varlığı yöneten Zhongrong International Trust’a para yatırdıkları konusunda uyardı ve Zhongrong’un şirketlere borçlu olduklarını hissetmediğini söyledi. South China Morning Post’a göre, bu yatırımların gayrimenkule bağlı olup olmadığı net olmasa da Zhongrong, müteahhitlerin birkaç emlak projesinde varsayılan olarak büyük bir hissedar olmuştu. Zhongrong, yorum arayan bir e-postaya yanıt vermedi.
Zhongrong’un Pekin ofislerinin önünde toplanan öfkeli bir Çinli yatırımcı kalabalığı, şirketin “parayı geri ödemesini” talep etti ve bir açıklama istedi. Protestonun ne zaman gerçekleştiği belli değildi; videoları bu ay TikTok’un Çince versiyonu olan Douyin’e yüklendi.
Gösteri, Çin’deki konut krizinden kaynaklanan diğer başkaldırı eylemlerini anımsatıyordu. Bu tür olaylar nadir olmakla birlikte, son zamanlarda birkaç örnek var.
Şubat ayında Wuhan’daki binlerce emekli, yaşlılar için devlet tarafından sağlanan sağlık sigortasındaki kesintileri protesto etmek için yetkililerle karşı karşıya geldi. Kısıtlamalar, kısmen güvenilir bir gelir kaynağı olan arazi satışlarına zarar veren emlak sektöründeki düşüşün yerel yönetimler üzerindeki baskının bir işaretiydi.
Geçen yıl, yüzbinlerce ev sahibi, bitmemiş daireler için ipotek kredisi vermeyi reddetti. Bazıları sosyal medyada protesto videoları düzenlerken, ev sahibi toplulukları boykotları çevrimiçi olarak takip etti.
Her iki protesto da dikkat çekti, ancak hükümetin sosyal medyadaki tartışmaları sınırlamak için müdahale etmesi ve gerilimi azaltmak için bazı adımlar atması nedeniyle ivme azaldı. Geçen hafta, Zhongrong’un ofislerinin dışındaki yeni bir görüntüde herhangi bir gösteri görülmedi ancak tesisin içine ve yakınlarına polis arabaları ve minibüsler park edilmişti.
Claire Fu ve Li Sen raporlamaya katkıda bulundun.
