Salı Oylamasından Sonra 2 Milyon New Yorklu İçin Kira Artabilir

Yaklaşık bir milyon kira istikrara sahip dairenin kiralarını düzenlemekle görevlendirilen bir New York Şehri panelinin, mülk sahiplerinin vergiler ve artan yakıt ve işçilik giderleri tarafından sıkıştırıldığını söylemesinin ardından, neredeyse on yılın en yüksek artışlarını Salı günü onaylaması bekleniyor.

Kira Yönergeleri Kurulu olarak bilinen panelin, bir yıllık kiralamalarda yüzde 2 ila 4 arasında, iki yıllık kiralamalarda yüzde 4 ila 6 oranında artışları onaylaması bekleniyor.

Birçok kiracı kiranın dondurulmasını veya geri alınmasını tartışırken, ev sahipleri daha da yüksek artışlar talep ediyorlardı, ancak panel geçen ay bir toplantıda orta yol yaklaşımını destekleme niyetinin sinyallerini vermişti. Beklenen oylama Salı akşamı Manhattan’da yapılacak bir toplantıda yapılacak.

Halihazırda ülkede yaşamak için en pahalı yerlerden biri olan New York, pandeminin en kötüsünden kaynaklanan bir toparlanmanın ortasında yaşam maliyetinin arttığını gördü. Yükselen enflasyon kiracıları ve mülk sahiplerini vurdu ve ikinci grubun binalarını koruma yeteneği üzerindeki etkisi, kurul tarafından dikkate alınan başlıca faktörlerden biriydi. Ancak oylama aynı zamanda uygun fiyatlı konut kıtlığı ve şehrin toparlanmasının sürdürülebilirliği konusundaki endişeleri de yoğunlaştırdı.

Yıllık oylama her zaman doludur ve hem kiracılar hem de ev sahipleri için savunuculardan yoğun protestolar ve lobi faaliyetleri çeker. Ancak bu yılki oylama, pandemi sırasında on binlerce kiracının işini kaybetmesi ve ödeme yapmakta zorlanmasının ardından geldi.

Aynı zamanda, Yönetim Kurulu, Bay Adams’ın selefi Bill de Blasio döneminde olduğundan farklı bir şekilde yaklaşmaya hazır olduğu Belediye Başkanı Eric Adams’ın yönetimi sırasında yapılan ilk oylamadır.

Bay Adams, yönetim kurulunun daha düşük artışları benimsemesi için lobi yaptığını söylerken, binaları korumak için ihtiyaç duyulan artan masrafları telafi etmek için kira gelirine ihtiyaç duyan küçük mülk sahiplerine de sempati duyduğunu ifade etti.

“Bağımsız bir kurul olan Kira Yönergeleri Kurulu’nun, mücadele eden New Yorklular için doğru kararı vereceğini ve daha sonra küçük mülk sahiplerine, aynı zamanda enflasyondan gerçekten mahvolmuş küçük mülk sahiplerine de bakacağını umuyoruz.” Bay Adams, Pazartesi günü 1010 WINS radyo istasyonuna verdiği röportajda söyledi. New Yorklular için bu önemli kararı verdiğimiz için bu çok önemli” dedi.

Bay de Blasio daha çok kiracıların maliyetlerini düşürmeye odaklandı. Görev süresi boyunca, yönetim kurulu tarafından onaylanan en yüksek yıllık artışlar, bir yıllık kiralamalarda yüzde 1,5 ve iki yıllık kiralamalarda yüzde 2,75 olmuştur. Enflasyon da onun yönetimi sırasında nispeten düşüktü.

En son bir yıllık kiralamalarda yüzde 4 ve iki yıllık kiralamalarda yüzde 7.75 olmak üzere önemli bir artış 2013’te gerçekleşti.

Artışlar Salı günü onaylandıktan sonra 1 Ekim ve sonrasında başlayan kiralamalar için geçerli olacak.

New York City’nin kira istikrar sistemi, ilk kez 1960’ların sonlarında uygulamaya konan bir tür kira düzenlemesi, uygun fiyatlı konut için çok önemli bir kaynak olmaya devam ediyor.

Yakın tarihli bir şehir anketine göre, kira istikrara sahip evlerde yaşayan insanların medyan geliri, düzenlemeye tabi olmayan evlerde 62.960 dolar iken, yaklaşık 47.000 dolar. Ankete göre, kiralık istikrarlı apartmanlar için medyan aylık kira, düzenlemeye tabi olmayan evler için 1.845 $ ile karşılaştırıldığında 1.400 $ ‘dır.

Ve kira istikrarına kavuşturulmuş kiralar, son aylarda şehrin bazı bölgelerinde görülen fahiş fiyatlarla tam bir tezat oluşturuyor: Mayıs ayında yeni kiralanan bir dairenin ortalama kirası, bir önceki yıla göre yüzde 22 artışla ayda 4.975 dolardı. Emlak firması Douglas Elliman tarafından yeni bir rapor.

Salı günü beklenen sonuç, birçoğu en düşük gelirli New Yorklular arasında yer alan ve pandemiden önce bile kiralarını temettü etmekte zorlanan kiracılar için bir darbe olacak. Konut savunucuları, yönetim kurulunun gidişatı tersine çevirmesi ve kiraların dondurulmasını veya geri alınmasını desteklemesi için son birkaç hafta içinde agresif bir şekilde lobi yaptı.

Panelin geçen hafta Bronx’ta düzenlediği kamuya açık duruşmada, yaklaşık 70 konuşmacıdan 60’ından fazlası, kira indirimi veya kiranın dondurulması için tartışan kiracı ve kiracı avukatlarıydı. Konuşmacıların çoğu tanıklıkları sırasında duygulandılar ve evlerindeki kötü koşullardan kaynaklanan herhangi bir artış ve hayal kırıklığı karşısında umutsuzluklarını dile getirdiler.

Bronx’tan 62 yaşındaki Kim Statuto, neredeyse 30 yıldır kirası sabitlenmiş evinde yaşadığını, ancak her ay aylık engelli ödemelerinden aldığı parayı, elektrik, gıda ile birlikte 1.783 dolarlık aylık kirasını karşılamak için ayırmaya çalıştığını söyledi. ve tıbbi faturalar.

“Kira artışı gelirime daha fazla zarar verir” dedi.

Salı günü onaylanması beklenen artışlar, artan giderleri telafi etmek için ek kira geliri olmadan binaların bozulacağını söyleyen ev sahiplerini de hayal kırıklığına uğratacak. Ev sahipleri, 2019’da geçirilen ve bir daire boşaldığında veya yükseltildiğinde kiraları artırma yeteneklerini kısıtlayan zorlu yeni yasalar tarafından sıkıştırıldıklarını söylediler.

Geçen haftaki toplantıda ifade veren bir ev sahibi olan Bryan Liff, en az yüzde 8’lik kira artışları için bastırdı ve kira gelirinin birçok birimi yaşanabilir standartlara getirmek için zaten çok düşük olduğunu söyledi. Ancak, kiracılar adına önceden varılan bir sonuç gibi görünen bu kararın “deoralini bozduğunu” ve “kararların kimin en yüksek sesle çığlık attığına dayandığını” söyledi.

Hem Bay Adams hem de ev sahibi grupları, “anne ve baba” ev sahiplerinin kira artışları lehinde tartışırken yaşadıkları zorluklara odaklandılar.

Ancak mevcut yasalar, herhangi bir binaya gerçekten kimin sahip olduğunu belirlemeyi zorlaştırdığından, kira dengesi sabitlenmiş ev sahiplerinin kaçının, çok daha büyük ve daha çeşitli portföylere sahip ev sahiplerine karşı gerçekte daha küçük mülk sahipleri olduğu açık değildir.

Yönetim kurulu personeli tarafından Haziran 2020’de yapılan kaba bir analiz, kira sabitlenmiş birimlerin yüzde 61’inden fazlasının 10 veya daha az daireye sahip ev sahiplerine ait olduğunu ortaya koydu.

Ancak, mülk sahipliğini takip eden bir teknoloji şirketi olan JustFix.nyc grubu tarafından geçen hafta yayınlanan mülk kayıtlarının ayrı bir analizi, tam tersini önerdi: kira sabitlenmiş evlerin yüzde 60’ından fazlasının, 1.000’den fazla portföyü olan ev sahiplerine ait olduğu. genel olarak birimler. Buna karşılık, kira sabitlenmiş birimlerin yaklaşık yüzde 1’i, toplamda 10 birimden daha azına sahip olan ev sahiplerine aittir.

Grup geçen hafta yaptığı açıklamada, “Veriler, New York City’deki kira istikrarına sahip konutların büyük çoğunluğuna büyük ev sahiplerinin sahip olduğunu açıkça gösteriyor” dedi.

Téa Kvetenadze raporlamaya katkıda bulundu.